老後に一定の収入があればというのは、誰もが思う事でしょう。

 

「羽鳥慎一モーニングショー」でアパート経営の話を取り上げていました。

アパート経営の家賃収入も候補になりますが、その盲点について、専門家が話をしていました。

 

アパート経営のサブリース契約とは何でしょうか?

サブリース契約のリスクや注意点はどのようなことでしょうか?

 

シニアオーナーのの事例はどうなったのでしょうか?

 

紹介していきますね。

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アパート経営投資のサブリース契約とは?

サブリース契約というのは、物件を不動産会社に貸し出し、不動産会社が、空室や滞納やその他のリスクの一切を肩代わりして、一定期間の家賃を保証しますという仕組みです。

 

その言葉だけ聞けば、オーナーにメリットがあり、リスクは伴わないと感じますが、そんな簡単なものではありません。

 

シニアオーナーアパート購入事例は?

「羽鳥慎一モーニングショー」で、シニアオーナーがアパート購入した事例としてあげられていた場所は、以前は、田んぼしかないような場所でした。

 

近隣にサーフィンに適した海が有る為、サーフィン利用の契約者を目的として、スーパーもコンビニもない田園地帯に100棟1000部屋以上が建設されたそうです。

 

その為、築物件は満室になりますが、年数が経過した部屋は、だんだん空室になっていき、そこで不動産会社がシニアオーナーAさんに、家賃の値下げを提案してきたとのこと。

 

60代シニアオーナーAさんと不動産会社との契約は、家賃保証が10年でした。

 

ローンを組みアパート経営を始めたが、ローン毎月45万円、家賃収入50万円とのことで、差額5万円が収入になっていくので、安泰と考えたようです。

 

しかし、築後9年目に、不動産業者が家賃を50万円から30万円に下げるよう持ちかけてきましたが、シニアオーナーAさんが納得しなかった為、サブリース解約は解除しました。

その後、Aさん自ら経営を行ったが、1年で自己破産に陥いったとのことです。

 

 

サブリース契約のリスクや注意点は?

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では、サブリース契約のリスクや注意点はどのようなことでしょうか?

修繕費のリスク

遊休地をもっているオーナーにたいして「一括借り上げして家賃も保証します。管理の手間もかかりません。」などと甘い言葉で勧誘され、手間をかけずに継続的に安定した収入が入ってくると思い、アパート経営を始めます。

建物が新しく入居者がある数年の間は、経営も順調に推移します。

しかし、建物が古くなったりすると、大規模な修繕費がかかってきます。

 

建物が古くなった場合の修繕費について、注意する必要があります。

 

家賃減額のリスク

家賃を保証といっても、新築と同額の家賃を、永久的に保障してくれるわけではありません。

空室や家賃下落といったリスクは、始めの頃は心配ないかもしれませんが、建物の老朽化とともに大きくなっていきます。

 

不動産であれば、築年数が経過していけば、物件が古くなっていくのは、私でもわかります。

 

借りる側からすれば、物件が古くなっていけば、家賃も下げてもらいたいと思いますよね。

10年以降の家賃は、どのように考えでいたのでしょうか。

 

アパートが老朽化した場合、家賃の減額があるということも注意する必要があります。

 

サブリース契約を解除する場合のリスク

サブリース契約を解除する場合、どのような契約内容になっているか確認しておく必要があります。

 

サブリース契約を解除する場合、違約金が設定されていたり、入居者を自社物件に転居させる業者もあります。

 

 

シニアオーナーAさんも『オーナーが家賃の見直しに応じなければ、契約を解除』といった不動産会社に都合の良い条件で解約されたわけです。

 

サブリース契約を解約され、空室だらけのアパートを素人が経営していこうと思っても無理があります。

 

契約を交わす時に、相手方の甘い言葉だけに迷わされず、契約内容をしっかり把握し、建物が老朽化した場合や家賃減額を提示された場合、サブリース契約を解除した場合はどのようになるかなど、様々な場合を想定し、注意する必要があります。

 

参考元:不動産サブリース問題の現状(国民生活センター)

 

まとめ

老後に一定の収入があるのは、理想です。

只、「絶対に儲かります」の口車に乗って、元の資産もなくしてしまっては、元もこうもありません。

 

アパート経営も投資のひとつです。

勉強して、知識や情報を取り入れていかなければ、素人のままでは、アパート経営も難しいのではないでしょうか。

アパート経営行っていく場合「リスク」があるとテレビでも言ってましたが、その通りだと思いますし、専門家や弁護士も、「絶対に損しない」はありませんと、口を揃えてました。

 

投資を行っていく場合「リスク」が伴うし、投資をしていく場合の基本は、勉強と情報収集で、知識を得るてから始めることが基本でないでしょうか。

 

最後まで、お読み頂きありがとうございます。

この記事が、あなたの参考になれば幸いです。

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