老後に一定の収入があればというのは、誰もが思う事でしょう。
「羽鳥慎一モーニングショー」でアパート経営の話を取り上げていました。
アパート経営の家賃収入も候補になりますが、その盲点について、専門家が話をしていました。
アパート経営のサブリース契約とは何でしょうか？
サブリース契約のリスクや注意点はどのようなことでしょうか？
シニアオーナーのの事例はどうなったのでしょうか？
紹介していきますね。
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Contents
アパート経営投資のサブリース契約とは？
サブリース契約というのは、物件を不動産会社に貸し出し、不動産会社が、空室や滞納やその他のリスクの一切を肩代わりして、一定期間の家賃を保証しますという仕組みです。
その言葉だけ聞けば、オーナーにメリットがあり、リスクは伴わないと感じますが、そんな簡単なものではありません。
シニアオーナーアパート購入事例は？
「羽鳥慎一モーニングショー」で、シニアオーナーがアパート購入した事例としてあげられていた場所は、以前は、田んぼしかないような場所でした。
近隣にサーフィンに適した海が有る為、サーフィン利用の契約者を目的として、スーパーもコンビニもない田園地帯に100棟1000部屋以上が建設されたそうです。
その為、新築物件は満室になりますが、年数が経過した部屋は、だんだん空室になっていき、そこで不動産会社がシニアオーナーAさんに、家賃の値下げを提案してきたとのこと。
60代シニアオーナーAさんと不動産会社との契約は、家賃保証が10年でした。
ローンを組みアパート経営を始めたが、ローン毎月45万円、家賃収入50万円とのことで、差額5万円が収入になっていくので、安泰と考えたようです。
しかし、築後9年目に、不動産業者が家賃を50万円から30万円に下げるよう持ちかけてきましたが、シニアオーナーAさんが納得しなかった為、サブリース解約は解除しました。
その後、Aさん自ら経営を行ったが、1年で自己破産に陥いったとのことです。
サブリース契約のリスクや注意点は？
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では、サブリース契約のリスクや注意点はどのようなことでしょうか？
修繕費のリスク
遊休地をもっているオーナーにたいして「一括借り上げして家賃も保証します。管理の手間もかかりません。」などと甘い言葉で勧誘され、手間をかけずに継続的に安定した収入が入ってくると思い、アパート経営を始めます。
建物が新しく入居者がある数年の間は、経営も順調に推移します。
しかし、建物が古くなったりすると、大規模な修繕費がかかってきます。
建物が古くなった場合の修繕費について、注意する必要があります。
家賃減額のリスク
家賃を保証といっても、新築と同額の家賃を、永久的に保障してくれるわけではありません。
空室や家賃下落といったリスクは、始めの頃は心配ないかもしれませんが、建物の老朽化とともに大きくなっていきます。
不動産であれば、築年数が経過していけば、物件が古くなっていくのは、私でもわかります。
借りる側からすれば、物件が古くなっていけば、家賃も下げてもらいたいと思いますよね。
10年以降の家賃は、どのように考えでいたのでしょうか。
アパートが老朽化した場合、家賃の減額があるということも注意する必要があります。
サブリース契約を解除する場合のリスク
サブリース契約を解除する場合、どのような契約内容になっているか確認しておく必要があります。
サブリース契約を解除する場合、違約金が設定されていたり、入居者を自社物件に転居させる業者もあります。
シニアオーナーAさんも『オーナーが家賃の見直しに応じなければ、契約を解除』といった不動産会社に都合の良い条件で解約されたわけです。
サブリース契約を解約され、空室だらけのアパートを素人が経営していこうと思っても無理があります。
契約を交わす時に、相手方の甘い言葉だけに迷わされず、契約内容をしっかり把握し、建物が老朽化した場合や家賃減額を提示された場合、サブリース契約を解除した場合はどのようになるかなど、様々な場合を想定し、注意する必要があります。
まとめ
老後に一定の収入があるのは、理想です。
只、「絶対に儲かります」の口車に乗って、元の資産もなくしてしまっては、元もこうもありません。
アパート経営も投資のひとつです。
勉強して、知識や情報を取り入れていかなければ、素人のままでは、アパート経営も難しいのではないでしょうか。
アパート経営行っていく場合「リスク」があるとテレビでも言ってましたが、その通りだと思いますし、専門家や弁護士も、「絶対に損しない」はありませんと、口を揃えてました。
投資を行っていく場合「リスク」が伴うし、投資をしていく場合の基本は、勉強と情報収集で、知識を得るてから始めることが基本でないでしょうか。
最後まで、お読み頂きありがとうございます。
この記事が、あなたの参考になれば幸いです。